Rodzaje umów w najmie

Być może część z Was zastanawia się nad kupnem mieszkania pod najem, być może część posiada już jakąś nieruchomość otrzymaną w spadku, zakupioną czy pozyskaną jakąś inną drogą. Jeśli zdecydowaliście się na najem bądź rozpatrujecie taką możliwość, możecie się słusznie zastanawiać, jakiego rodzaju umowę wybrać dla swoich lokatorów.

Na dzień dzisiejszy mamy do wyboru 3 rodzaje umów, które możemy podpisać z lokatorami. Są to: tradycyjna umowa najmu lokalu mieszkalnego, umowa najmu okazjonalnego oraz umowa najmu instytucjonalnego.

Pierwszy z nich, klasyczna umowa najmu jest najmniej opłacalną dla wynajmującego formą a całkiem atrakcyjną dla najemcy. Jest to jednak wciąż najpopularniejsza forma najmu w Polsce. Czym się ona wyróżnia?

Jest to umowa cywilno-prawna i podlega pod Ustawę o ochronie lokatorów, co wiąże się z pewnymi ograniczeniami dla wynajmującego.

  1. Nie możemy dowolnie podnosić czynszu. Jedynym powodem jego podniesienia może być inflacja, nie oznacza to jednak możliwości podniesienia czynszu w jakimkolwiek stopniu, tylko proporcjonalnie do stopy inflacji, czyli, w dzisiejszych czasach, prawie wcale.
  2. Nie możemy w dowolnym momencie wypowiedzieć umowy. Jedynie w pewnych wyjątkowych sytuacjach, np. niepłacenia czynszu przez lokatora przez kilka miesięcy. Uwaga! Dotyczy to braku wpłat ze strony lokatora; jeśli płaci, nawet niewiele, nie mamy możliwości wypowiedzenia umowy.
  3. Nie możemy przewidzieć w umowie kar za nieprzestrzeganie zasad czy niestosowne zachowanie.
  4. Nie możemy eksmitować lokatora „na bruk”, eksmisja może być procesem bardzo trudnym – jeśli lokator nie będzie chciał dobrowolnie opuścić mieszkania, potrzebujemy wszelkich podstaw formalnych dla wszczęcia procesu i po uprawomocnieniu się wyroku dopiero możemy wszczynać działania faktyczne, przy czym musi istnieć pewność, że lokator nie wyląduje na ulicy.

Części umowy najmu, o których warto pamiętać to:

  1. Kaucja, która zabezpiecza nas na wypadek niepłacenia czynszu bądź jakichkolwiek zniszczeń. Przeważnie jest równa jedno- lub dwumiesięcznej kwocie czynszu łącznie z opłatami, jednak jest to sprawa indywidualna. Warto przewidzieć kaucję w umowie, ponieważ weryfikuje to wypłacalność lokatora i zabezpiecza wynajmującego przed uszczerbkami.
  2. Kwota i tu warto się zatrzymać. W przypadku ryczałtowej formy opodatkowania warto wyszczególnić w umowie różnego rodzaju opłaty, nie wszystkie z nich będą bowiem stanowić podstawę naszego opodatkowania. Jeśli na ten przykład lokator płaci na nasze konto 2000 złotych, to, jeśli nie rozbijemy w umowie tej kwoty na składowe, odprowadzamy podatek od niej. W przypadku ryczałtu 8,5% będzie to 170 złotych miesięcznie. Jeśli jednak wyszczególnimy 200 złotych za media, 400 złotych za administrację, śmieci i wodę, a 1400 złotych czynszu, to wówczas jedynie 1400 złotych stanowi podstawę, a więc płacimy miesięcznie 119 złotych. Wyraźniejszą jest sytuacja, w której lokal podnajmujemy. Wówczas, dajmy na to, te nasze 2000 złotych może się składać z: 1200 złotych dla właściciela oraz wymienionych wcześniej 200 i 400 złotych – w takim wypadku podstawą naszego opodatkowania jest 200 złotych, co daje 17 złotych miesięcznie. Wtenczas w kieszeni zostaje nam 183 złote, podczas gdy w przypadku nierozbicia tej kwoty w umowie, w kieszeni zostawałoby nam 30 złotych – w końcu podstawą naszego opodatkowania byłyby 2000 złotych.
    Uwaga! Podnajmowanie lokalu wymaga zgody właściciela bądź pełnomocnika przewidzianej w umowie podpisanej przezeń z nami.
  3. Sprawa mediów – przeważnie umowa przewiduje przepisanie umów z dostarczycielami mediów na lokatora, wówczas niezależnie od tego, czy ktoś u nas mieszka czy nie mieszka, odpowiedzialność za rozliczenia leży po stronie najemcy.
  4. Określenie czy umowa jest na czas określony czy nieokreślony. Jest to o tyle ważne, że inne przepisy dotyczą umowy na czas określony, inne zaś na czas nieokreślony. Łączy się to choćby z okresem wypowiedzenia umowy.

Kolejnym rodzajem umowy jest umowa najmu okazjonalnego.

Najem okazjonalny został wprowadzony w 2009 roku jest umową notarialną dla osób prywatnych, to znaczy, że możemy z niej skorzystać, jeśli prowadzimy najem prywatny, a nie w ramach działalności. Czym się charakteryzuje?

  1. Umowa jest podpisywana u notariusza, za którego usługi, zgodnie z ustawą, płaci wynajmujący (przeważnie jednorazowo 250-300 zł). Przyszły lokator podaje notariuszowi adres lokalu, do którego, w razie wypowiedzenia naszej umowy, może się przeprowadzić.
  2. Nie podlega Ustawie o ochronie lokatorów.
  3. Możemy dowolnie zmieniać czynsz najmu.
  4. Możemy uwzględnić kary.
  5. Możemy wypowiedzieć umowę w każdej sytuacji przewidzianej umowy.

Ostatnim typem jest wynajem instytucjonalny.

Umowa wynajmu instytucjonalnego jest bardzo podobna do umowy najmu okazjonalnego. Uogólniając różni się tym, że nie jest to opcja dla osób prywatnych, ale dla osób, prowadzących najem w ramach działalności gospodarczej, oprócz tego różni się punkt pierwszy. Jak więc wyglądają główne cechy tego rodzaju umowy?

  1. Umowa jest podpisywana u notariusza, za którego usługi, zgodnie z ustawą, płaci wynajmujący (przeważnie jednorazowo 250-300 zł). W przeciwieństwie do umowy najmu okazjonalnego przyszły lokator nie musi podawać notariuszowi adresu lokalu, do którego, w razie wypowiedzenia naszej umowy, może się przeprowadzić. W praktyce oznacza to, że nie dotyczą nas jakiekolwiek komplikacje związane z takim lokalem (np. jego sprzedaż czy jakikolwiek inny powód niemożności przeprowadzenia się doń lokatora) i w przypadku potrzeby eksmisji, możemy eksmitować go np. do hotelu robotniczego, gdzie po upływie terminu jego pobytu jego dalsze losy nie dotyczą nas już wcale w sensie prawnym.
  2. Nie podlega Ustawie o ochronie lokatorów.
  3. Możemy dowolnie zmieniać czynsz najmu.
  4. Możemy uwzględnić kary.
  5. Możemy wypowiedzieć umowę w każdej sytuacji przewidzianej umowy.

Polecamy zapoznać się dobrze w każdej sytuacji ze wzorem umowy, z którego chcemy skorzystać i edytować naszą umowę zgodnie ze swoimi potrzebami. Zwróćcie uwagę na rodzaj podpisywanej umowy oraz przemyślcie formy opodatkowania, o których pisaliśmy tu. Powyżej, przy okazji omawiania struktury umowy najmu, zwróciliśmy uwagę na ważne zagadnienie podatkowe w przypadku wybrania ryczałtu. Powodzenia!

Materiał powstał dzięki dofinansowaniu z NIW-CRSO w ramach programu PROO.

You Might Also Like