Rodzaje umów w najmie

Być może część z Was zastanawia się nad kupnem mieszkania pod najem, być może część posiada już jakąś nieruchomość otrzymaną w spadku, zakupioną czy pozyskaną jakąś inną drogą. Jeśli zdecydowaliście się na najem bądź rozpatrujecie taką możliwość, możecie się słusznie zastanawiać, jakiego rodzaju umowę wybrać dla swoich lokatorów.

Na dzień dzisiejszy mamy do wyboru 3 rodzaje umów, które możemy podpisać z lokatorami. Są to: tradycyjna umowa najmu lokalu mieszkalnego, umowa najmu okazjonalnego oraz umowa najmu instytucjonalnego.

Pierwszy z nich, klasyczna umowa najmu jest najmniej opłacalną dla wynajmującego formą a całkiem atrakcyjną dla najemcy. Jest to jednak wciąż najpopularniejsza forma najmu w Polsce. Czym się ona wyróżnia?

Jest to umowa cywilno-prawna i podlega pod Ustawę o ochronie lokatorów, co wiąże się z pewnymi ograniczeniami dla wynajmującego.

  1. Nie możemy dowolnie podnosić czynszu. Jedynym powodem jego podniesienia może być inflacja, nie oznacza to jednak możliwości podniesienia czynszu w jakimkolwiek stopniu, tylko proporcjonalnie do stopy inflacji, czyli, w dzisiejszych czasach, prawie wcale.
  2. Nie możemy w dowolnym momencie wypowiedzieć umowy. Jedynie w pewnych wyjątkowych sytuacjach, np. niepłacenia czynszu przez lokatora przez kilka miesięcy. Uwaga! Dotyczy to braku wpłat ze strony lokatora; jeśli płaci, nawet niewiele, nie mamy możliwości wypowiedzenia umowy.
  3. Nie możemy przewidzieć w umowie kar za nieprzestrzeganie zasad czy niestosowne zachowanie.
  4. Nie możemy eksmitować lokatora „na bruk”, eksmisja może być procesem bardzo trudnym – jeśli lokator nie będzie chciał dobrowolnie opuścić mieszkania, potrzebujemy wszelkich podstaw formalnych dla wszczęcia procesu i po uprawomocnieniu się wyroku dopiero możemy wszczynać działania faktyczne, przy czym musi istnieć pewność, że lokator nie wyląduje na ulicy.

Części umowy najmu, o których warto pamiętać to:

  1. Kaucja, która zabezpiecza nas na wypadek niepłacenia czynszu bądź jakichkolwiek zniszczeń. Przeważnie jest równa jedno- lub dwumiesięcznej kwocie czynszu łącznie z opłatami, jednak jest to sprawa indywidualna. Warto przewidzieć kaucję w umowie, ponieważ weryfikuje to wypłacalność lokatora i zabezpiecza wynajmującego przed uszczerbkami.
  2. Kwota i tu warto się zatrzymać. W przypadku ryczałtowej formy opodatkowania warto wyszczególnić w umowie różnego rodzaju opłaty, nie wszystkie z nich będą bowiem stanowić podstawę naszego opodatkowania. Jeśli na ten przykład lokator płaci na nasze konto 2000 złotych, to, jeśli nie rozbijemy w umowie tej kwoty na składowe, odprowadzamy podatek od niej. W przypadku ryczałtu 8,5% będzie to 170 złotych miesięcznie. Jeśli jednak wyszczególnimy 200 złotych za media, 400 złotych za administrację, śmieci i wodę, a 1400 złotych czynszu, to wówczas jedynie 1400 złotych stanowi podstawę, a więc płacimy miesięcznie 119 złotych. Wyraźniejszą jest sytuacja, w której lokal podnajmujemy. Wówczas, dajmy na to, te nasze 2000 złotych może się składać z: 1200 złotych dla właściciela oraz wymienionych wcześniej 200 i 400 złotych – w takim wypadku podstawą naszego opodatkowania jest 200 złotych, co daje 17 złotych miesięcznie. Wtenczas w kieszeni zostaje nam 183 złote, podczas gdy w przypadku nierozbicia tej kwoty w umowie, w kieszeni zostawałoby nam 30 złotych – w końcu podstawą naszego opodatkowania byłyby 2000 złotych.
    Uwaga! Podnajmowanie lokalu wymaga zgody właściciela bądź pełnomocnika przewidzianej w umowie podpisanej przezeń z nami.
  3. Sprawa mediów – przeważnie umowa przewiduje przepisanie umów z dostarczycielami mediów na lokatora, wówczas niezależnie od tego, czy ktoś u nas mieszka czy nie mieszka, odpowiedzialność za rozliczenia leży po stronie najemcy.
  4. Określenie czy umowa jest na czas określony czy nieokreślony. Jest to o tyle ważne, że inne przepisy dotyczą umowy na czas określony, inne zaś na czas nieokreślony. Łączy się to choćby z okresem wypowiedzenia umowy.

Kolejnym rodzajem umowy jest umowa najmu okazjonalnego.

Najem okazjonalny został wprowadzony w 2009 roku jest umową notarialną dla osób prywatnych, to znaczy, że możemy z niej skorzystać, jeśli prowadzimy najem prywatny, a nie w ramach działalności. Czym się charakteryzuje?

  1. Umowa jest podpisywana u notariusza, za którego usługi, zgodnie z ustawą, płaci wynajmujący (przeważnie jednorazowo 250-300 zł). Przyszły lokator podaje notariuszowi adres lokalu, do którego, w razie wypowiedzenia naszej umowy, może się przeprowadzić.
  2. Nie podlega Ustawie o ochronie lokatorów.
  3. Możemy dowolnie zmieniać czynsz najmu.
  4. Możemy uwzględnić kary.
  5. Możemy wypowiedzieć umowę w każdej sytuacji przewidzianej umowy.

Ostatnim typem jest wynajem instytucjonalny.

Umowa wynajmu instytucjonalnego jest bardzo podobna do umowy najmu okazjonalnego. Uogólniając różni się tym, że nie jest to opcja dla osób prywatnych, ale dla osób, prowadzących najem w ramach działalności gospodarczej, oprócz tego różni się punkt pierwszy. Jak więc wyglądają główne cechy tego rodzaju umowy?

  1. Umowa jest podpisywana u notariusza, za którego usługi, zgodnie z ustawą, płaci wynajmujący (przeważnie jednorazowo 250-300 zł). W przeciwieństwie do umowy najmu okazjonalnego przyszły lokator nie musi podawać notariuszowi adresu lokalu, do którego, w razie wypowiedzenia naszej umowy, może się przeprowadzić. W praktyce oznacza to, że nie dotyczą nas jakiekolwiek komplikacje związane z takim lokalem (np. jego sprzedaż czy jakikolwiek inny powód niemożności przeprowadzenia się doń lokatora) i w przypadku potrzeby eksmisji, możemy eksmitować go np. do hotelu robotniczego, gdzie po upływie terminu jego pobytu jego dalsze losy nie dotyczą nas już wcale w sensie prawnym.
  2. Nie podlega Ustawie o ochronie lokatorów.
  3. Możemy dowolnie zmieniać czynsz najmu.
  4. Możemy uwzględnić kary.
  5. Możemy wypowiedzieć umowę w każdej sytuacji przewidzianej umowy.

Polecamy zapoznać się dobrze w każdej sytuacji ze wzorem umowy, z którego chcemy skorzystać i edytować naszą umowę zgodnie ze swoimi potrzebami. Zwróćcie uwagę na rodzaj podpisywanej umowy oraz przemyślcie formy opodatkowania, o których pisaliśmy tu. Powyżej, przy okazji omawiania struktury umowy najmu, zwróciliśmy uwagę na ważne zagadnienie podatkowe w przypadku wybrania ryczałtu. Powodzenia!

Materiał powstał dzięki dofinansowaniu z NIW-CRSO w ramach programu PROO.

Nowoczesne rozwiązania w najmie krótkoterminowym jako pomysł na biznes

Wynajem krótkoterminowy jest znany człowiekowi od tysiącleci poczynając od karawanseraj (gospód dla karawan kupieckich) poprzez hospicja, zajazdy, stacje pocztowe aż po hotele i amerykańskie salony a także nowoczesne sposoby odpłatnego udostępniania wynikłe z powszechności Internetu oraz globalizacji.

Wiele osób odchodzi dziś od XX-wiecznej koncepcji anonimowości gościa hotelowego. Mimo że wciąż jest to popularny sposób podróżowania, to powstały platformy, które pozwalają na poznanie gospodarza w zależności od chęci i promują dzielenie przestrzeni połączone z budowaniem relacji bądź dzieleniem doświadczeń gościa i gospodarza. Chyba najpopularniejszym portalem tego typu jest airbnb, gdzie można znaleźć zarówno nocleg jak i lokalne (teraz również online) atrakcje.

Portale pozwalające na podróżowanie poprzez aplikacje czy portal, które stanowią swego rodzaju bazę ofert i są pośrednikiem między gospodarzem a gościem cieszą się popularnością prawdopodobnie głównie ze względu na niezaprzeczalnie szeroki wachlarz ofert nie tylko w danym regionie, ale często na całym świecie, prostotę korzystania oraz, przynajmniej w przypadku airbnb, finansowego zabezpieczenia zapewnianego przez platformę.

Oprócz finansowego zabezpieczenia rozwiązanie, jakim jest stworzenie oferty na którejś z platform, jest swego rodzaju optymalizacją wydatków na reklamę, nie płacimy bowiem za marketing jednorazowo dużej ilości pieniędzy, a jedynie dzielimy się przychodem z platformą, która w zamian oferuje nam dostęp do milionów użytkowników z całego świata. Potem pozostaje tylko zorientować się, według jakiego algorytmu strona nas pozycjonuje.

Ogólnie rzecz ujmując każdy z algorytmów ma za zadanie sortować oferty według najlepszej gościnności, jest to jednak termin relatywny i warto się przyjrzeć, która ze stron jakie czynniki bierze pod uwagę. Dokładne dane na ten temat są poufne, natomiast w sieci da się znaleźć pewne wskazówki od osób, które badają to zagadnienie głębiej. Do wytycznych należą przeważnie między innymi: jakość, ilość i kolejność zdjęć; aktualizacja kalendarza; ilość anulowanych przez gospodarza rezerwacji czy „adekwatność” ceny.

Najpopularniejszymi platformami na rynku są dziś: booking.com, airbnb, Expedia czy, w przypadku podróży na terenie Polski, eholiday.pl. Każda z nich ma nieco inny profil i charakteryzuje się inną gamą możliwości. Airbnb, na przykład, stawia na budowanie społeczności, booking.com na formalny profesjonalizm. Są też pewne ograniczenia, np. eholiday sprowadza się do podróży po Polsce, a Expedia ma jedynie 3 warianty językowe: angielski, hiszpański i chiński uproszczonyl; eholiday dla porównania 4, a airbnb czy booking po kilkadziesiąt.

O czym należy pamiętać?

Oczywiście o regulacjach prawnych i podatkach. Jeśli chcemy legalnie wynajmować część naszej przestrzeni, musimy najpierw sprawdzić, na jakich zasadach możemy to zrobić w danym kraju. Rozważamy napisanie artykułu o różnicach w zasadach wynajmu krótkoterminowego w Polsce i w Niemczech, dajcie znać, czy Was to interesuje, natomiast słowem ciekawostki: w Niemczech niezgodne z prawem jest wynajmowanie przestrzeni, której właścicielem nie jesteśmy, z tego powodu znaczna część ofert dostępnych na rynku jest prowadzona „na czarno”. W Polsce istnieje możliwość przewidzenia w kontrakcie możliwości podnajmu lokalu bądź jego części, co daje nam przepustkę do czerpania korzyści z przestrzeni, która do nas nie należy, bądź zminimalizowania kosztów życia.

Kolejną kwestią jest zagadnienie prowadzenia najmu w ramach działalności gospodarczej lub poza nią. Do roku 2019 zagadnienie to było zupełnie relatywne, gdyż pozostawało niedoprecyzowane prawnie, indywidualne orzeczenia sądów także różniły się w zależności np. od regionu. Od 2019 sądy są raczej zgodne, że podnajmowanie nawet jednego pokoju na doby przy użyciu którejś z wymienionych platform, a więc, jakby nie było, w sposób zorganizowany, wymaga zarejestrowanej działalności gospodarczej.

Co z podatkami?

Inne formy opodatkowania są dostępne dla najmu prowadzonego w ramach działalności (pisaliśmy o tym tu), inne dla najmu prowadzonego poza nią, w tym wypadku jednak interesują nas tylko te pierwsze, mianowicie opodatkowanie na zasadach ogólnych (skala podatkowa: 18% lub 32% dochodu) oraz podatek liniowy (19% dochodu).

Czy warto korzystać z nowoczesnych modeli wynajmu krótkoterminowego?

Jeśli nie mamy bazy klientów, którzy zapełnią nasz kalendarz swoimi pobytami, to raczej tak. Ograniczymy dzięki temu trudne początki (część portali wspiera swoich nowych członków, wyróżniając ich oferty, bądź proponując gospodarzom wprowadzenie specjalnych promocji dla pierwszych gości) oraz zoptymalizujemy wydatki na reklamę.

Oprócz tego warto zwrócić uwagę na oferowane zarówno gospodarzom jak i gościom zabezpieczenie finansowe, co robi między innymi airbnb (do 1 000 000 $). W praktyce minimalizuje to ryzyko niewypłacalności gości w przypadku zniszczeń – jeśli gość nie chce zrekompensować strat, robi to portal zgodnie z przeprowadzonymi z gospodarzem negocjacjami.

Kolejnym z aspektów jest promowanie polityki danego portalu czy bycie częścią społeczności – podróżowanie i przyjmowanie gości przez airbnb daje często możliwość nawiązania nowych znajomości, co może być wartościowe zarówno w kontekście towarzyskim jak i networkingowym.

Czy trzeba się decydować na jeden z portali?

Nie. W tym momencie istnieje wiele synchronizatorów kalendarzy, tj. platform czy aplikacji, które pozwalają na synchronizację kalendarzy z kilku platform w celu uniknięcia zdublowanych rezerwacji – nikt nie chciałby mieć sytuacji, w której goście z Nowego Jorku rezerwują ofertę zarezerwowaną już uprzednio przez gości z Neapolu, taki chaos obniżyłby komfort gości, a w efekcie również nasze statystyki.

Wyłączność może być wyborem, jeśli któryś z portali oferuje uznanie naszej oferty za luksusową, objętą specjalną kategorią, jeśli spełnimy odpowiednie wymagania, w tym zobowiązanie się do wystawienia oferty jedynie na tym portalu. Wówczas, jeśli przynosi nam to wystarczające profity, możemy się takiej wyłączności podjąć.

Niektóre platformy automatycznie zajmują się obsługą księgową gości, dzięki czemu np. na airbnb nie musimy wystawiać gościom rachunków – portal robi to za nas w formie elektronicznej.

Tworzenie ofert na platformie może dawać dużo satysfakcji. Oprócz tego podczas naszej przygody z przyjmowaniem gości część portali motywuje nas i chwali za sukcesy – jest to również wartością dodaną.

Mamy nadzieję, że zagadnienie omówionych przez nas sposobów na najem krótkoterminowy zostało przez nas przedstawione w wystarczającym stopniu, abyście mogli odpowiedzieć sobie na pytanie, czy jest to coś dla Was, a jeśli już się tym zajmujecie, być może dostaliście jakąś wskazówkę. Piszcie, jakie zagadnienia dotyczące najmu są dla Was zajmujące, a postaramy się o nich napisać!

Materiał powstał dzięki dofinansowaniu z NIW-CRSO w ramach PROO.