Niektóre umowy konsensualne w prawie polskim

Kontynuując temat wpływu prawa rzymskiego na współczesny system prawny, w dzisiejszym artykule przyjrzymy się bliżej rzymskiemu kontraktowi najmu i jego wpływie na dzisiejsze prawo cywilne.

Rzymskie prawo zobowiązań wyróżniało cztery rodzaje kontraktów:

  • kontrakty realne polegające na wydaniu rzeczy. Do tego rodzaju kontraktów należał np. kontrakt pożyczki czy depozytu;
  • kontrakty literalne polegające na zapisaniu odpowiedniej formuły. Ich przedmiotem były w głównej mierze czynności księgowe;
  • kontrakty werbalne polegały na wypowiedzeniu odpowiedniej formuły, przez co jedna osoba zobowiązywała się wobec drugiej do dokonania danej czynności;
  • kontrakty konsensualne polegające na nieformalnym porozumieniu obu stron.

Do kontraktów konsensualnych zalicza się najpowszechniej zawierany we współczesnych czasach kontrakt, mianowicie kontrakt kupna sprzedaży. Tak jak dzisiaj, był to kontrakt dwustronny, w którym kupujący zobowiązywał się do uiszczenia określonej sumy pieniężnej, natomiast sprzedający do wydania rzeczy będącej przedmiotem zakupu. Jako ciekawostkę można dodać, że w starożytnym Rzymie w przeciwieństwie do czasów obecnych zawarcie kontraktu kupna sprzedaży niekoniecznie oznaczało przeniesienie własności rzeczy ze sprzedawcy na kupującego. W zależności od sprzedawanej rzeczy prawo własności należało przenieść za pomocą odpowiedniego rytuału lub poprzez zasiedzenie. Dotyczyło to zarówno rzeczy ruchomych jak i nieruchomości. Rzymianie zaliczali również zlecenie (mandatum) do kontraktów konsensualnych. W starożytnym Rzymie zlecenie było kontraktem nieodpłatnym; zleceniobiorca był związany ścisłymi instrukcjami co do wykonania przedmiotu kontraktu, postąpienie niezgodnie z nimi mogło się wiązać z procesem sądowym przeciwko niemu.

Do kontraktów konsensualnych należał również kontrakt najmu, który to kontrakt Rzymianie dzielili na trzy rodzaje:

  1. Lokator (zleceniodawca) dawał rzecz konduktorowi (zleceniobiorcy) w używanie w zamian za co pobierał opłaty w pieniądzu. Konduktor był obowiązany do utrzymywania rzeczy w stanie umożliwiającym jej używanie był zatem odpowiedzialny za jej zniszczenie chyba, że nastąpiło w wyniku siły wyższej.
  2. Lokator wydawał rzeczy konduktorowi, w zamian za co oczekiwał stworzenia nowej rzeczy za opłatą pieniężną. Konduktor był odpowiedzialny za rzecz do momentu dostarczenia jej konduktorowi, a nie tylko do momentu wykonania. Był także odpowiedzialny za opiekę nad materiałami.
  3. Lokator płacił za wykonanie określonej pracy konduktorowi

W dzisiejszym prawie Polskim istnieją umowy odzwierciedlające te stosunki. Do takich można zaliczyć umowę najmu, umowę o dzieło a także umowę zlecenie.

O najmie opowiemy szerzej w materiale filmowym, który wkrótce znajdziecie na naszym kanale YouTube.

Umowa o dzieło.

Zgodnie z art. 627 kodeksu cywilnego:

„Przez umowę o dzieło przyjmujący zamówienie zobowiązuje się do wykonania oznaczonego dzieła, a zamawiający do zapłaty wynagrodzenia.”

Przedmiotem umowy o dzieło jest utworzenie rzeczy, mniejsze znaczenie ma tu praca, która została włożona w stworzenie danego dzieła. W przypadku tej umowy liczy się rezultat. Co do zasady wynagrodzenie za umowę o dzieło powinno zostać uiszczone po wykonaniu pracy. Co ważne to zleceniodawca jest odpowiedzialny za odebranie dzieła od zleceniobiorcy, inaczej niż to miało miejsce w prawie rzymskim.

W przypadku umowy o dzieło istnieją dwa modele wynagrodzenia: wynagrodzenie ryczałtowe, w którym zamawiający i wykonawca z góry ustalają wynagrodzenie za wykonanie dzieła i nie ulega ono zmianie nawet w przypadku zmiany ceny materiałów potrzebnych do wykonania przedmiotu umowy. Taki sposób wynagrodzenia jest korzystny dla zleceniodawcy, ponieważ wyklucza zmianę wynagrodzenia nawet w przypadku zmiany ceny produktów potrzebnych do wykonania dzieła czy zwiększenia ilości materiałów potrzebnych do jego wykonania.

Drugim modelem wynagrodzenia jest wynagrodzenie kosztorysowe. Wynagrodzenie kosztorysowe polega na ustaleniu przez strony kosztorysu wstępnego, w którym zapisane jest, ile będzie kosztować wykonanie poszczególnych elementów stanowiących dane dzieło. Po wykonaniu dzieła sporządzany jest kosztorys ostateczny, który porównywany jest z kosztorysem wstępnym. Na tej podstawie ostateczne wynagrodzenie za wykonanie dzieła może ulec zmianie. Warto zwrócić uwagę, że ceny materiałów są te same w obu kosztorysach. Skorzystanie z tego modelu wynagrodzenia może być niekorzystne dla zamawiającego, ponieważ nie ma on pewności jak wysokie będzie wynagrodzenie. Umowa o dzieło jest umową niepodzielną, znaczy to tyle, że co do zasady nie można odstąpić od wykonania poszczególnych zapisów umowy.

Wykonane dzieło może mieć wady. Zleceniodawca w takiej sytuacji ma prawo domagać się naprawienia wad i nie musi za tę czynność uiszczać zapłaty.

Zgodnie z art. 639 kodeksu cywilnego:

„Zamawiający nie może odmówić zapłaty wynagrodzenia mimo niewykonania dzieła, jeżeli przyjmujący zamówienie był gotów je wykonać, lecz doznał przeszkody z przyczyn dotyczących zamawiającego. Jednakże w wypadku takim zamawiający może odliczyć to, co przyjmujący zamówienie oszczędził z powodu niewykonania dzieła.”

Do przekładów umowy o dzieło można zaliczyć: wykonanie rzeźby, wykonanie remontu, napisanie artykułu czy stworzenie bazy danych. Przeprowadzenie szkolenia również może się odbyć poprzez podpisanie umowy o dzieło, należy jednak zaznaczyć, że w takim przypadku zakończenie szkolenia powinno się odbyć poprzez zdobycie certyfikatu.

Przejdźmy teraz do umowy zlecenia.

Zgodnie z art. 734 par 1 kodeksu cywilnego:

„Przez umowę zlecenie przyjmujący zlecenie zobowiązuje się do dokonania określonej czynności prawnej dla dającego zlecenie.”

Jednak umowa zlecenie nie musi się ograniczać do samych tylko czynności prawnych. Traktuje o tym paragraf 2 tego samego artykułu:

„W braku odmiennej umowy zlecenie obejmuje umocowanie do wykonania czynności w imieniu dającego zlecenie. Przepis ten nie uchybia przepisom o formie pełnomocnictwa.”

Oraz art. 750 kodeksu cywilnego:

„Do umów o świadczenie usług, które nie są uregulowane innymi przepisami, stosuje się odpowiednio przepisy o zleceniu.”

Umowa zlecenia jest umową o szczególnej staranności, w której zleceniobiorca zobowiązuje się do wykonania czynności w celu uzyskania pewnego rezultatu. W przeciwieństwie do umowy o dzieło zleceniobiorca za ów rezultat nie odpowiada.

Umowa zlecenia tworzy relację zaufania pomiędzy zleceniodawcą a zleceniobiorcą. Oznacza to tyle, że co do zasady, w przeciwieństwie do umowy o dzieło, umowy zlecenia nie można przekazać osobie trzeciej. Tak jak w przypadku umowy o dzieło wynagrodzenie jest płatne co do zasady po jego wykonaniu. W przypadku umowy zlecenia zawartej na czas nieokreślony w umowie może zostać zawarta klauzula o comiesięcznej odpłatności za pracę. Umowa zlecenie nie musi być odpłatna. Przedmiotem umowy zlecenia może być wolontariat w przeciwieństwie do umowy o dzieło, za którą to zgodnie z kodeksem cywilnym zawsze należy się wynagrodzenie.

Przykładami umów zlecenia są: przeprowadzanie zajęć czy napisanie aplikacji. Również prawnicy w tym np. adwokaci pracują na umowie zlecenia ponieważ nie są w stanie zagwarantować klientowi konkretnego wyroku sądu. Zobowiązują się natomiast zgodnie z charakterem umowy do szczególnej staranności w wykonywaniu czynności swojego zawodu.

Przy omawianiu umowy o dzieło i umowy zlecenie należy pamiętać o tym, że są to umowy cywilnoprawne, a nie umowy o pracę. Umowa o pracę stanowi innego rodzaju umowę, której treść określa prawo pracy. Umowa o pracę, umowa o dzieło i umowa zlecenie to zatem trzy oddzielne umowy.

Co stanowi o tym, że dana umowa jest umową o dzieło lub umową zleceniem? Niestety poprzez samo zatytułowanie umowy o dzieło „Umowa o dzieło” taka umowa nie staje się umową o dzieło. Wiążąca w tej kwestii jest treść umowy i znajdujące się w niej zapisy. Co szczególnie ważne i co odróżnia wszystkie te trzy umowy, to obowiązek pracodawcy czy zleceniodawcy do opłacania składek ubezpieczeniowych i innych należności. Składki takie są obowiązkowe w przypadku zawarcia umowy o pracę i odpowiedzialność za ich opłacanie ponosi pracodawca. Tego typu składki powinny być również opłacane w przypadku umowy zlecenia. Wynikają z tego różnego rodzaju spory pomiędzy osobami fizycznymi będącymi zleceniodawcami i wykonawcami danego dzieła a Zakładem Ubezpieczeń Społecznych, który często dopatruje się charakteru umowy zlecenia w umowie, która pierwotnie była zawierana jako umowa o dzieło stwierdzając np. cykliczność danej umowy czy fakt, że jej przedmiotem jest osiągnięcie danego efektu. Stąd spór pomiędzy Zakładem Ubezpieczeń Społecznych, a niektórymi prawnikami, czy przeprowadzenie szkolenia podchodzi pod umowę o dzieło czy umowę zlecenia.

Materiał powstał dzięki dofinansowaniu z NIW-CRSO w ramach PROO.

Rodzaje umów w najmie

Być może część z Was zastanawia się nad kupnem mieszkania pod najem, być może część posiada już jakąś nieruchomość otrzymaną w spadku, zakupioną czy pozyskaną jakąś inną drogą. Jeśli zdecydowaliście się na najem bądź rozpatrujecie taką możliwość, możecie się słusznie zastanawiać, jakiego rodzaju umowę wybrać dla swoich lokatorów.

Na dzień dzisiejszy mamy do wyboru 3 rodzaje umów, które możemy podpisać z lokatorami. Są to: tradycyjna umowa najmu lokalu mieszkalnego, umowa najmu okazjonalnego oraz umowa najmu instytucjonalnego.

Pierwszy z nich, klasyczna umowa najmu jest najmniej opłacalną dla wynajmującego formą a całkiem atrakcyjną dla najemcy. Jest to jednak wciąż najpopularniejsza forma najmu w Polsce. Czym się ona wyróżnia?

Jest to umowa cywilno-prawna i podlega pod Ustawę o ochronie lokatorów, co wiąże się z pewnymi ograniczeniami dla wynajmującego.

  1. Nie możemy dowolnie podnosić czynszu. Jedynym powodem jego podniesienia może być inflacja, nie oznacza to jednak możliwości podniesienia czynszu w jakimkolwiek stopniu, tylko proporcjonalnie do stopy inflacji, czyli, w dzisiejszych czasach, prawie wcale.
  2. Nie możemy w dowolnym momencie wypowiedzieć umowy. Jedynie w pewnych wyjątkowych sytuacjach, np. niepłacenia czynszu przez lokatora przez kilka miesięcy. Uwaga! Dotyczy to braku wpłat ze strony lokatora; jeśli płaci, nawet niewiele, nie mamy możliwości wypowiedzenia umowy.
  3. Nie możemy przewidzieć w umowie kar za nieprzestrzeganie zasad czy niestosowne zachowanie.
  4. Nie możemy eksmitować lokatora „na bruk”, eksmisja może być procesem bardzo trudnym – jeśli lokator nie będzie chciał dobrowolnie opuścić mieszkania, potrzebujemy wszelkich podstaw formalnych dla wszczęcia procesu i po uprawomocnieniu się wyroku dopiero możemy wszczynać działania faktyczne, przy czym musi istnieć pewność, że lokator nie wyląduje na ulicy.

Części umowy najmu, o których warto pamiętać to:

  1. Kaucja, która zabezpiecza nas na wypadek niepłacenia czynszu bądź jakichkolwiek zniszczeń. Przeważnie jest równa jedno- lub dwumiesięcznej kwocie czynszu łącznie z opłatami, jednak jest to sprawa indywidualna. Warto przewidzieć kaucję w umowie, ponieważ weryfikuje to wypłacalność lokatora i zabezpiecza wynajmującego przed uszczerbkami.
  2. Kwota i tu warto się zatrzymać. W przypadku ryczałtowej formy opodatkowania warto wyszczególnić w umowie różnego rodzaju opłaty, nie wszystkie z nich będą bowiem stanowić podstawę naszego opodatkowania. Jeśli na ten przykład lokator płaci na nasze konto 2000 złotych, to, jeśli nie rozbijemy w umowie tej kwoty na składowe, odprowadzamy podatek od niej. W przypadku ryczałtu 8,5% będzie to 170 złotych miesięcznie. Jeśli jednak wyszczególnimy 200 złotych za media, 400 złotych za administrację, śmieci i wodę, a 1400 złotych czynszu, to wówczas jedynie 1400 złotych stanowi podstawę, a więc płacimy miesięcznie 119 złotych. Wyraźniejszą jest sytuacja, w której lokal podnajmujemy. Wówczas, dajmy na to, te nasze 2000 złotych może się składać z: 1200 złotych dla właściciela oraz wymienionych wcześniej 200 i 400 złotych – w takim wypadku podstawą naszego opodatkowania jest 200 złotych, co daje 17 złotych miesięcznie. Wtenczas w kieszeni zostaje nam 183 złote, podczas gdy w przypadku nierozbicia tej kwoty w umowie, w kieszeni zostawałoby nam 30 złotych – w końcu podstawą naszego opodatkowania byłyby 2000 złotych.
    Uwaga! Podnajmowanie lokalu wymaga zgody właściciela bądź pełnomocnika przewidzianej w umowie podpisanej przezeń z nami.
  3. Sprawa mediów – przeważnie umowa przewiduje przepisanie umów z dostarczycielami mediów na lokatora, wówczas niezależnie od tego, czy ktoś u nas mieszka czy nie mieszka, odpowiedzialność za rozliczenia leży po stronie najemcy.
  4. Określenie czy umowa jest na czas określony czy nieokreślony. Jest to o tyle ważne, że inne przepisy dotyczą umowy na czas określony, inne zaś na czas nieokreślony. Łączy się to choćby z okresem wypowiedzenia umowy.

Kolejnym rodzajem umowy jest umowa najmu okazjonalnego.

Najem okazjonalny został wprowadzony w 2009 roku jest umową notarialną dla osób prywatnych, to znaczy, że możemy z niej skorzystać, jeśli prowadzimy najem prywatny, a nie w ramach działalności. Czym się charakteryzuje?

  1. Umowa jest podpisywana u notariusza, za którego usługi, zgodnie z ustawą, płaci wynajmujący (przeważnie jednorazowo 250-300 zł). Przyszły lokator podaje notariuszowi adres lokalu, do którego, w razie wypowiedzenia naszej umowy, może się przeprowadzić.
  2. Nie podlega Ustawie o ochronie lokatorów.
  3. Możemy dowolnie zmieniać czynsz najmu.
  4. Możemy uwzględnić kary.
  5. Możemy wypowiedzieć umowę w każdej sytuacji przewidzianej umowy.

Ostatnim typem jest wynajem instytucjonalny.

Umowa wynajmu instytucjonalnego jest bardzo podobna do umowy najmu okazjonalnego. Uogólniając różni się tym, że nie jest to opcja dla osób prywatnych, ale dla osób, prowadzących najem w ramach działalności gospodarczej, oprócz tego różni się punkt pierwszy. Jak więc wyglądają główne cechy tego rodzaju umowy?

  1. Umowa jest podpisywana u notariusza, za którego usługi, zgodnie z ustawą, płaci wynajmujący (przeważnie jednorazowo 250-300 zł). W przeciwieństwie do umowy najmu okazjonalnego przyszły lokator nie musi podawać notariuszowi adresu lokalu, do którego, w razie wypowiedzenia naszej umowy, może się przeprowadzić. W praktyce oznacza to, że nie dotyczą nas jakiekolwiek komplikacje związane z takim lokalem (np. jego sprzedaż czy jakikolwiek inny powód niemożności przeprowadzenia się doń lokatora) i w przypadku potrzeby eksmisji, możemy eksmitować go np. do hotelu robotniczego, gdzie po upływie terminu jego pobytu jego dalsze losy nie dotyczą nas już wcale w sensie prawnym.
  2. Nie podlega Ustawie o ochronie lokatorów.
  3. Możemy dowolnie zmieniać czynsz najmu.
  4. Możemy uwzględnić kary.
  5. Możemy wypowiedzieć umowę w każdej sytuacji przewidzianej umowy.

Polecamy zapoznać się dobrze w każdej sytuacji ze wzorem umowy, z którego chcemy skorzystać i edytować naszą umowę zgodnie ze swoimi potrzebami. Zwróćcie uwagę na rodzaj podpisywanej umowy oraz przemyślcie formy opodatkowania, o których pisaliśmy tu. Powyżej, przy okazji omawiania struktury umowy najmu, zwróciliśmy uwagę na ważne zagadnienie podatkowe w przypadku wybrania ryczałtu. Powodzenia!

Materiał powstał dzięki dofinansowaniu z NIW-CRSO w ramach programu PROO.